热股配资同策研究院:二线土地大战正酣 接下来该这么拿地

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本月21日的合肥热股配资市场土拍火爆异常,共计出让6宗共935.69亩土地,揽金124亿,近50家房企抢夺地块,是2019年安徽市场表现最为热股配资激烈的一场土地争夺战!二线城市中不仅合肥,还有苏州、福州市场也都在近期的土拍成绩单中颇有上扬之势。

二线城市的土地市场回暖可以管中窥豹。在过去的2018年,房企拿地明显趋于谨慎,从公开市场来看,百强房企中半数房企拿地金额占销售金额的比热股配资例大幅下降,金融(行情000402,诊股)、金茂等降幅超过50个百分点。随着资金逐步回流,部分房企开始牢抓当前拿地窗口期,回归二线城市,2019年1、2月部分房企拿地规模有所增长。虽然像万科、融创等品牌房企公开市场拿地比例下降,但是在二线市场拿地力热股配资度却非常大!

同策研究院:二线土地大战正酣 接下来该这么拿地

▲单击放大。数据来源同策研究院、wind、国家统计局、dataln

楼市这是要回暖了?“面粉”贵过“面包”了没有?房企接下来该怎样推货和拿地?还有哪些城市的土地市场在悄悄崛起?待我们细细道来。[心急的小伙伴可以直接拉到文末寻找答案。]

全国二线土地市场普遍回暖

同策研究院监测显示,一线、强二线、及珠三角三四线城市2019年1-2月宅地出让面积同比均上升,尤其是强二线城市,我们以“杭州、南京、重庆、苏州、成都、武汉、天津、青岛、长沙”这几座城市为样本数据,在2019年1-2月整体成交建面9780万平米,比2018年同期增长200%以上。并且推地节奏同比明显加快,优质地块居多,成交放量。

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二线土地市场现回暖的迹象具体表现在流拍率降低。2019年1-2月,二线城市共推出499宗地,流拍22宗,流拍率为4.41%,相比去年同期下降。同策研究院:二线土地大战正酣 接下来该这么拿地

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部分二线城市土拍政策适度放宽,整体溢价率抬升,2019年初长三角及珠三角区域核心城市回暖明显。在2018年下半年市场遇冷的行情下,多幅土地流拍,届时部分城市地方政府对土拍政策进行了适当的调整,如降低起拍价,减少拍卖限制等,以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下,二线城市土地成交溢价率抬高。但部分城市如杭州,因之前地价过快上涨,出台降低溢价率上限政策,以稳地价。

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合肥苏州土地大战

以本次合肥土拍为例。2019年3月21日,合肥土拍竞争激烈,参拍房企超过50家,房企拿地热情高涨。其中滨湖地块溢价率达132.65%,成交楼面价为17100元/平米,参拍房企多达30家以上,最终由融创以总成交价24亿元竞得,楼面价达到17100元/㎡,溢价率132.65%。而这块地去年流拍2次,上次流拍最高楼面价6862元/㎡(带配建租赁住房),本次土拍取消配建租赁住房,改为纯居住用地。

本次6块土地成交价格均超过18年区域的最高成交楼面价,全面超出市场预期,土地市场回暖趋势明显。仔细观察一下2019年合肥市推荐地块我们可以发现,2019年合肥正式推荐地块仅38宗,体量约631.08万方,相较于合肥年均1300万方的销售量,供应短缺严重,且优质地块极度匮乏,在此情况下,房企“高价”取地便可以理解。

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不仅合肥,苏州市场也是如此。

2018年下半年苏州宅地频繁遭流拍,如今苏州新春首场土拍竞争激烈,22家房企抢一块地,参拍房企数量与竞价轮数均增多。2月22日,6宗住宅用地中,仅一宗0溢价成交,一宗溢价42.78%成交,商服用地溢价率最高,达189%,竞价轮次达到130余。其中,融信以13.08亿元拿下苏州姑苏区“苏地2018-WG-45”地块,楼面价1.9万元/平方米,溢价率25.4%。 

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未来跑量机会主要在二线

今年前三季度是最佳拿地窗口期


根据同策研究院监测显示,今年1月强二线城市总体销量同比下降26%,但南京、苏州、成都商品住宅市场小幅回暖,销量同比增加,其他强二线城市,如杭州、武汉、长沙延续下行调整趋势。当前市场去化周期仅为8个月,但由于“堰塞湖”部分潜在供应始终会释放,就市场供应潜力而言,此类二线城市高于一线城市,所以未来像苏州这样的二线城市会成为未来跑量的主战场

特别是长三角城市,环沪土地市场的热度不减。楼面价相比低位阶段略有上涨但整体仍然处于低位,所以具有极高的性价比,怪不得各大开发商争相抢购。由于去年下半年市场较大,土地流拍较多,房企会通过提高净利润率来控制拿地风险。今年初以来前期回笼资金也较为充裕,当调低净利润率加大投资力度时,便有了争相抢夺二线城市地块情况的出现。

对于未来二线城市的土地市场,同策研究院预判:

土地市场上一方面要“稳”供应,2018年土地出让收入明显下降,土地财政依赖较高的城市将增加土地供应;另一方面要“稳”成交,土地市场明显降温的城市,或将减少土地竞拍条件,促进土地成交;此外,“稳地价”要求各城市防范土地市场过度回暖,如杭州出台土地端收紧的调控政策。

而根据同策研究院监测显示,城市房地产市场热度与居民对房地产市场的关注度有着几乎同步的正向关系,我们以百度“房价”搜索指数代表居民对房地产的关注度,分析该指数的相对高度及涨跌趋势,来判断城市房地产市场热度及未来可能趋势。

强二线城市中,成都和青岛市场关注度处于相对较高水平,同时2018年热度呈小幅上升趋势,未来或将维持“高”、“热”状态;而长沙、苏州和武汉,市场关注度较低,且呈下滑趋势;南京和天津市场关注度虽然相对较低,但有回升趋势。普通二线城市中,贵阳、昆明、太原、南宁、乌鲁木齐、哈尔滨、厦门、长春市场关注度处于相对较高水平,同时2018年热度呈上升趋势,未来或将维持“高”、“热”状态;而合肥、石家庄、济南、福州市场关注度较低,且呈下滑趋势;兰州、郑州、沈阳、大连、南昌、西宁、银川市场关注度虽然相对较低,但有回升趋势。

如此,未来市场跑量机会主要在二线、强三线城市,尤其是前期市场调整力度大、有足够需求支撑的城市未来释放的需求潜力更强,房企应把握当前楼市调整期低溢价拿地机会、提早布局。对于二线城市来说,今年的前三季度是最佳拿地窗口期,各家房企可以根据自身布局需求,有针对性地在二线城市中获取心仪地块。